Что выгоднее ипотека или копить на квартиру

 

Что лучше – копить или брать ипотеку?: Копить на покупку квартиры или брать ипотеку?. Что лучше – копить или брать ипотеку?: Копить на покупку квартиры или брать ипотеку?

Ипотека или копить — сравнение результатов

Для покупки квартиры в ипотеку стоимостью 1,5 млн рублей при первоначальном взносе 20% или 300 тысяч нам понадобилось:

  • 98 месяцев или 8,2 года;
  • полная стоимость квартиры нам обойдется в 1,8 млн. рублей.

При самостоятельном накоплении срок, как и общая сумма напрямую будет зависеть от роста цен на жилье и инфляции. Но даже по самым скромным прогнозам по будущей инфляции самостоятельное накопление сильно проигрывает ипотеке как по срокам, так и по внесенной общей сумме.

Дополнительно можно рассмотреть доходность от сдачи в аренду сразу после приобретения. За вычетом ежемесячных коммунальных платежей, вынужденных простоев квартиры при смене квартирантов, периодических небольших ремонтов — годовая прибыль составит около 50-60 тысяч.

За время ипотеки — набегает примерно 400 — 500 тысяч рублей. Именно на эту сумму можно снизить общую переплату. Итого получаем общие расходы по приобретению жилья составят 1,3-1,4 млн. рублей.

Получается вы ЗАПЛАТИТЕ ЗА СОБСТВЕННУЮ КВАРТИРУ МЕНЬШЕ ЕЕ СТОИМОСТИ!!!!

Если же вы будете сразу вкладывать доход от аренды в качестве досрочных платежей, то общий срок кредитования уменьшится до примерно 5 лет.

Получается: взяв кредит 1,2 млн. на 15 лет, с ежемесячными взносами — 15 000 рублей, за счет дополнительных платежей в виде налоговых вычетов и доходов от аренды квартиры, мы можем уменьшить общий срок кредита в 3 раза. Из своего личного кармана за это время выплатим всего 900 тысяч рублей за кредит и 300 тысяч в качестве первоначального взноса.

Итого: наши общие расходы — 1 200 000 рублей, за квартиру стоимостью 1,5 млн. рублей или 80% от ее стоимости.

Расходы по ипотеке

Закладываем данные в кредитный калькулятор, меняем, подгоняем под наши условия и вот что мы получили:

За 15 лет переплата по кредиту составит 1 434 000 рублей или почти 2 стоимости квартиры.

Впечатляет.

Но это еще не все. Не будем забывать про страховку (на самом деле нужная штука). Она добавит к вашим ежегодным расходам еще дополнительно до 1% от суммы кредита. Но можно поискать и найти подешевле, например 0,5%. В итоге, совокупная стоимость кредита для вас возрастет до 12,8% годовых. Конечная переплата составит — 1,5 млн. рублей.

Читайте еще: Миллион с нуля №22 — Влияние распределения активов на доходность и просадки портфеля

Налоги на недвижимость. Хоть и небольшие но их тоже нужно платить, примерно 1 тысяча в год или 15 тысяч за 15 лет.

Итого: 300 тысяч (первоначальный взнос) + 1,2 млн. (кредит) + 1,5 млн. (проценты) +15 000 (налоги) = 3 015 тысяч рублей полная стоимость всех расходов за время ипотеки.

Страшно? На самом деле можно существенно сократить расходы на выплаты. Речь идет о налоговых имущественных вычетах. Будем считать, что после возврата налога, вся полученная сумма будет уходить на досрочные платежи с обязательным уменьшением срока кредитования.

Налоговый вычет позволяет вернуть излишне уплаченные налоги в размере 13% от стоимости жилья (до 260 тысяч) и от стоимости выплаченных процентов по кредиту (до 390 тысяч).

В среднем семье, если оба будут претендовать на вычет удастся возвращать ежегодно по 70 тысяч рублей (13% от заработной платы в год).

В результате каждого такого дополнительного гашения, будет существенно уменьшаться срок и как следствие — общая сумма по выплаченным процентам.

Вот примерная выгода, на сколько месяцев будет уменьшаться срок кредитования каждый раз при внесения денег раз в год по 70 тысяч.

В итоге полученные «практически ниоткуда» и правильно использованные деньги от налоговой, позволять сократить общий срок ипотеки на 82 месяца или почти 7 лет. И это при том, что ежемесячная изначально запланированная сумма по платежам из семейного бюджета останется неизменной 15 тысяч рублей в месяц.

Сокращение срока даст нам реальную экономию. Нет не правильно. Лучше будет звучать ПРОСТО НЕРЕАЛЬНУЮ ЭКОНОМИЮ. Как вы думаете сколько? Просто умножьте размере ежемесячного взноса (15 тысяч) на количество сэкономленных месяцев (82). Получаем — 1 230 000 рублей.

Использование налоговых вычетов позволит сократит срок кредита до срока в 98 месяцев или чуть больше 8 лет.

В итоге получаем:

  • Стоимость квартиры — 1,5 млн.
  • Первоначальный взнос — 300 тысяч.
  • Размер кредита — 1,2 млн.

Всего мы внесли:

  • 490 тысяч в качестве возврата по налоговому вычету (деньги из воздуха);
  • 1,47 млн — в качестве ежемесячных взносов (98 месяцев х 15 тысяч ежемесячно).

Итого: реально затраты на покупку квартиры составили 1 470 000 + 300 000 = 1 77 000 рублей.

Общая переплата по процентам по ипотечному кредиту составила 570 тысяч рублей или около 47%. И это за 8 лет. Это получается примерно по 5,5% годовых.

 

Как сделать правильный выбор: ипотека или копить

Чтобы понять, какой вариант выгодней, нужно брать за основу математические расчеты и индивидуальные особенности конкретной семьи.

Также, решая, что лучше, брать ипотечный кредит или копить, следует учитывать преимущества и недостатки каждого вариант приобретения жилья.

К плюсам жилищного займа относится:

  1. Быстрое приобретение собственной недвижимости. Учитывая количество банков, предлагающих данную услугу и конкуренцию между ними, производится быстрое рассмотрение заявки. Таким образом, с момента обращения в банк и до переезда в собственное жилье проходят считанные дни (при условии, что подходящая недвижимость найдена быстро).
  2. Возможность стать собственником жилплощади в короткое время. В соответствии с Законом «Об ипотеке», заемщик становится владельцем приобретенной недвижимости и может распоряжаться ею по своему усмотрению (в рамках кредитного договора). Банк в данном случае выступает залогодержателем.
  3. Возможность получить от государства различные субсидии или льготы.

При таких преимуществах недостаток у ипотеки только один – долгосрочные долговые обязательства с большой переплатой и риск потери возможности вносить ежемесячные платежи. Учитывая, что в подобном случае квартира будет отчуждена банком, данный вариант развития событий является существенным минусом оформления ипотеки.

К преимуществам накопления средств на покупку, при этом, относится:

  1. Отсутствие долговых обязательств. Откладывается определенная сумма денег, которая, в отличие от ежемесячного платежа по ипотеке, не является фиксированной.
  2. Возможность полноценно распоряжаться приобретенной квартирой. Ее можно сдавать, получая при этом доход, обменять на другую жилплощадь или просто продать. В случае с жилищным займом на все подобные операции нужно разрешение залогодержателя.
  3. Нет большой переплаты.

Минусы откладывания денег:

  • долгое ожидание – переезд в собственное жилье откладывается на несколько лет.
  • инфляция, из-за которой цены на недвижимость постоянно растут, и догнать их достаточно сложно.
  • Очень сложно выработать в себе привычку копить.
  • Нужно копить на ипотеку «с умом», т.е. деньги, которые вы копите должны быть надежно защищены и, в идеальном варианте, они должны приносить новые деньги. Это все требует дополнительных знаний.

Исходные данные

Чтобы делать сравнение нужны исходные данные. Чтобы было что с чем сравнивать.

Нам понадобятся:

  1. Среднемесячные доход.
  2. Доля средств, которые можно выделять на ипотеку или накопления.
  3. Стоимость недвижимости.
  4. Процентная ставка по кредиту.
  5. Стоимость аренды аналогичной недвижимости.
  6. Получаемая доходность от вложений денег (в случае самостоятельного накопления).

Возьмем для сравнения некие средние значения, подходящие под большинство населения нашей страны.

Средняя заработная плата в моем городе на текущий день (год) составляет 27 500 рублей. А так как большинство ипотечных кредитов выдается семейным парам, то получаем общий совокупный доход 45 000 рублей.

Максимально рекомендуемая доля кредита от семейного бюджета не должна превышать 30-35%. В нашем случае это будет 15 тысяч рублей. Можно конечно выделять и больше, но тогда вы рискуете жить несколько лет на «одном хлебе и воде», отказывая себе практически во всем. Да и различные риски серьезно повышаются. Потеря работы, болезнь, сокращение заработной платы, да и беременность жены (подруги) в конце концов могут поставить вас в безвыходное положение.

Нам нужна однокомнатная квартира. Средняя стоимость 1,5 млн. рублей за новый уже сданный дом.

Для покупки квартиры в кредит нужен первоначальный взнос. В Сбербанке — это минимум 20% от суммы кредита. В деньгах выходит 300 тысяч рублей. Итого в кредит нам нужно — 1,2 млн. рублей.

На какой срок будем брать? Здесь отталкиваемся от той суммы, которую можно выделять на ипотеку (помните? не более 30% от дохода) — получаем не более 15 тысяч в месяц.

Ставка по кредиту в данный момент составляет 12,3% годовых.

Пример расчета, если есть где жить

Зная плюсы и минусы каждого варианта, можно переходить к расчетам. Данные, которые нужны для принятия решения при наличии собственной квартиры:

  • размер дохода за месяц;
  • процент, который можно будет выделить на ежемесячный платеж по кредиту или откладывать на покупку своей квартиры;
  • цена жилплощади, которую планируется приобрести;
  • ставка, по которой будет выдана ипотека;
  • примерный размер дохода при открытии вклада под проценты (если планируется накопление средств);
  • Размер первоначального взноса.

Для расчета берется однокомнатная квартира на вторичном рынке для одного человека без детей с учетом инфляции, влияющей на рост стоимости недвижимости.

Для регионов

Те, кто проживает не в столице, могут приобрести квартиру по более низкой цене, чем в Москве. Но при этом и доходы у них будут ниже.

Средняя заработная плата в регионах примерно 27 845 рублей. Однокомнатную квартиру на вторичном рынке можно приобрести за 1,3 млн. рублей.

На ежемесячный платеж по кредиту должно приходиться не более 60% дохода заемщика. Но если имеется жилье, можно откладывать на квартиру большую часть дохода. При этом придется урезать собственные расходы, но при отсутствии детей и наличии собственной квартиры (пусть небольшой и неудобной) это не смертельно.

Например, если с каждой зарплаты откладывать половину, получится 13922,5 рублей. Таким способом получится накопить на однокомнатную квартиру почти через 8 лет. Это без учета инфляции и роста всех остальных показателей.

Если деньги не просто откладывать, а вносить на депозитный счет, процесс можно немного ускорить. Средняя ставка по вкладам составляет 6%, значит, каждый месяц к откладываемой сумме будет прибавляться 835,35 руб. Получается, что ежемесячно можно копить 14757,85 руб. и купить желаемую квартиру на год раньше – через 7 лет.

При этом инфляция составляет минимум 7%. Получается, что к тому моменту, когда на руках будет нужная сумма, стоимость недвижимости существенно увеличится и недостающую часть денег придется занимать либо снова начать процесс откладывания денег.

Важно! Даже если не нужно платить за аренду жилья, надо учитывать возможность снижения доходов, прибавление в семье и другие факторы, которые могут повлиять на размер откладываемой суммы.

Если брать ипотеку, средняя ставка по кредиту составляет 10%. Если оформить заем на те же 8 лет с первоначальный взносом в 20% (260 тыс. руб.), то ежемесячный платеж будет равен 15 781 руб. За 8 лет переплата примерно составит 475 000 руб.

Для Москвы

Средняя зарплата жителей столицы выше, чем в регионах. Но и недвижимость здесь стоит дороже.

В среднем, доход в Москве равняется 67 900 руб., а цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке – 5 млн. руб.

При наличии собственной квартиры можно откладывать около 45 тыс. рублей. Такой способ позволит накопить нужную сумму только через 9 лет. Если вносить деньги на депозитный счет, можно ежемесячно получать процент в размере 2 400 рублей (при ставке в 6%). Это позволить накопить нужную сумму на год раньше – через 8 лет.

При этом также стоит учитывать инфляцию, из-за которой стоимость квартиры будет существенно выше к тому моменту, когда деньги на ее приобретение будут собраны.

Если брать ипотеку с первоначальным взносом в 20% (1 млн. руб.), то ежемесячный платеж будет равняться 56 314 руб. Если заем будет оформлен на 9 лет, сумма переплаты составит 2 082 000 руб.

Фото 1

Взять ипотеку или открыть вклад?

В прошлой записи я предлагал всем желающим посчитать что же выгоднее — взять ипотеку или откладывать деньги на депозит. Желающих посчитать не нашлось, но в моих доводах они усомнились. Придется привести ниже пару примеров. Постараюсь использовать приближенные к реальности цифры, если не согласны, то жду ваши комментариев.

Итак, прежде всего определимся со стоимостью вожделенной недвижимости. В моем городе средняя стоимость квадратного метра в новостройке (не на окраине), составляет около 40 т.р..

При желании возможно найти конечно и 35 т.р. за метр (далеко от центра), а можно и 55 т.р. («элитный» дом).Квартиру возьмем двухкомнатную, с общей площадью 55 кв.м.

Итак, стоимость вожделенной квартиры составит 2,2 млн.

Предположим, что покупатель уже имеет на руках 500 т.р. заработанных праведным путем (или полученных в подарок). Встает вопрос — «взять ипотеку и жить отдельно» или продолжать собирать деньги.

Пример 1

Продолжим расширять заданные начальные условия — парень/девушка живет с родителями, работает за заработную плату в 30 т.р. (для моего города вполне нормальная зарплата). Какие получаются ежемесячные платежи, если взять ипотечный кредит на 10, 15 или 20 лет.

При ставке в 11% годовых и 500 т.р. первоначального взноса (в кредит берем 1,7 млн.) получаем следующие размеры аннуитетных платежей: 10 лет — 23417 руб., 15 лет — 19322 руб., 20 лет — 17547 руб..

Получается, что если хочется более-менее комфортно жить, то кредит нужно брать на 20 лет.

Общая сумма уплаченная по кредиту за 20 лет составит 4 211 328 рублей, т.е. переплата будет почти в 2,5 раза.

Теперь, возьмем вариант с вкладом. Кладем в банк 500 т.р. под 8% годовых на 20 лет, и каждый месяц делаем пополнение вклада на 17547 рублей. С учетом ежеквартальной капитализации процентов, получается что за 20 лет мы соберем 12 687 300 руб.

Из которых 7 993 567 руб., будет доход по вкладу, а 4 193 733 руб. сумма довложений. Если речь вести о сроках, то 2,2 млн. можно собрать указанным выше способом за 5,5 лет. По-моему это серьезная разница — 20 лет или 5,5 лет.

Да и чувствовать себя свободным человеком с запасом денег, согласитесь приятно.

Пример 2

Теперь речь пойдет о молодой семье, которой тесно жить в одной квартире с родителями. Ситуация непростая и казалось бы вот тут и поможет ипотека. Пусть молодая семья имеет доход в 40 т.р. на двоих, из которых «свободными» остается около 20 т.р.

, получается, что за 14 лет при ежемесячном аннуитетном платеже в 19874 рубля семья полностью выплатит кредит. Общая сумма выплат процентов по кредиту составит 1 638 819 рублей, т.е.

переплата чуть меньше чем в 2 раза.

Пусть семья не берет кредит и живет на съемной квартире за 10 т.р. в месяц (в моем городе это реальная плата за 1-2 комнатную квартиру), при этом, откладывая 10 т.р.

каждый месяц под 8% годовых в банк (не забываем про 500 т.р. начального взноса и ежеквартальную капитализацию процентов).

Получается, что на накопление 2,2 млн. уйдет 8 лет.

Я понимаю, что многие люди не имеют привычки откладывать деньги.  Приведенные выше примеры достаточно идеальны, ведь есть инфляция, кризис, безработица, цены на нефть. Верить в нашем государстве нельзя никому, в первую очередь, сказкам добрых тетек и дядек из банков, раздающих такие выгодные кредиты. Не  забывайте посчитать, прежде чем принять ответственное решение

UPD. Небольшой баянчик про президента и доступную ипотеку:

Сегодня власти много рассуждают о доступной ипотеке, за счет которой население, по мнению чиновников, должно само решить свой квартирный вопрос. Под это дело правительство даже велело ВЭБу вложить в ипотечные бумаги 160 млрд руб.

, или 20% пенсионных накоплений российских граждан, находящихся под управлением банка.

Владельцев денег, на чьих пенсиях очередная правительственная идея фикс отразится не самым лучшим образом, естественно, никто ни о чем не спрашивал…

На фоне этой ипотекомании ЖЖ-блогер Vadimb решил подсчитать, сможет ли взять ипотечный кредит главный «рекламщик» ипотеки в стране – президент Дмитрий Медведев.

С учетом места работы и статуса Дмитрия Анатольевича, квартира ему нужна не в каком-нибудь богом забытом поселке на Камчатке, а в Москве, причем в центре. Но так как президент у нас все-таки «слуга народа», то слишком роскошествовать, раздражая электорат, ему не полагается.

Значит, ипотеку он будет брать на скромную «трешку» (по комнате на каждого члена семьи) в обычном, не элитном доме. По данным базы cian, цены на такие квартиры начинаются с 30 млн руб.

При нулевом первоначальном взносе (гарант Конституции, наверное, может рассчитывать на доверие банкиров?), ставке по кредиту в 15% годовых и 20-летнем сроке кредитования Дмитрий Анатольевич должен будет переплатить за квартиру более чем в три раза, в итоге выплатив банку 94 млн руб., 64 млн из которых составят проценты.

Но самое обидное не в этом: ежемесячно президенту придется отдавать банку 395 тыс. руб., или 4,74 млн в год, а зарабатывает Дмитрий Анатольевич только 3,38 млн руб.! При таком соотношении доходов и расходов ни один банк ипотеку не выдаст.

Источник:

Брать ипотеку или копить на жилье

Мы часто слышим, что ипотека практически недоступна. Или доступна только для самых богатых граждан. Но факты говорят об обратном

Только с 2011 года было выдано более четырех миллионов ипотечных кредитов, на сумму почти 7 трлн руб. Только за прошлый, тяжелый во всех отношениях год, более 700 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия при помощи ипотеки.

Число этих заемщиков вместе с членами семьи сравнимо с населением такого города, как Новосибирск, который по численности находится на третьем месте после Москвы и Санкт-Петербурга.

И это только за один год! В этом году, по оценкам аналитического центра АИЖК, количество выданных ипотечных кредитов вырастет до 850–900 тыс.

Кто эти люди? И какой доход нужен для покупки жилья в ипотеку? Где и сколько придется откладывать на первый взнос? Давайте разберемся.

По данным Росстата, средняя зарплата в России составляет 35 тыс. руб. Если в семье работают двое человек, доход такого домохозяйства составит 70 тыс. руб. Сколько времени такой семье придется копить на покупку жилья? Для примера возьмем квартиру 54 кв.

м в новом доме стоимостью 2,9 млн руб., реалистичные данные. Если семья будет зарплату одного из супругов направлять на текущие расходы, а зарплату другого откладывать на приобретение жилья (т.е.

50% суммарного дохода), копить на квартиру им придется около 7 лет.

Если семья решит взять ипотечный кредит, копить придется только на первый взнос, который обычно составляет 20–30% стоимости жилья. Даже при первоначальном взносе 30% от цены квартиры срок накопления составит всего 2 года, после чего семья может въехать в собственное комфортное жилье в новом современном доме!

Конечно, придется выплачивать ипотечный кредит (в АИЖК на покупку жилья в новостройке можно взять кредит по ставке 11,25% при первоначальном взносе 30%).

Но ежемесячный платеж будет гораздо меньше 50% дохода супругов. В нашем примере он составит 23,3 тыс. руб. — 33% от суммарного дохода семьи.

Это вполне комфортный уровень, позволяющий осуществлять все траты и вести достойную жизнь, спокойно планировать свое будущее.

Стоит учесть, что 50% дохода — это максимально возможный объем накоплений, который используется в расчете, если оставшиеся 50% дохода семьи превышают размер трех прожиточных минимумов. В среднем по России этот показатель составляет 9,7 тыс.

руб. на человека (29 тыс. руб. на семью из трех человек). Если 50% дохода семьи меньше трех прожиточных минимумов, то на накопления она может направить сумму, равную суммарному доходу семьи, за минусом размера трех прожиточных минимумов.

Конечно, эти цифры достаточно сильно зависят от региона — от соотношения уровня средней зарплаты и цен на жилье. Это соотношение определяется степенью экономического развития региона, развитостью и востребованностью рынка жилья.

Если регион создает много рабочих мест, в нем благоприятная жилая среда, привлекаются специалисты, то рынки труда и жилья такого региона активно развиваются.

Если же в регионе низкие зарплаты, старый жилищный фонд и дефицит предложения жилья в новостройках, то такой регион становится мало привлекательным для проживания, его жилищная сфера не будет развиваться.

Итак, в каких регионах семья может собрать первый взнос в самые короткие сроки? Это отдаленные регионы с непростыми условиями жизни, жилье там стоит относительно недорого, а заработные платы — высокие.

Это Магаданская область (срок для накопления первоначального взноса — 1 год, средняя зарплата — 66 тыс. руб. в месяц), Тюменская область (1,2 года, 59 тыс. руб.), Сахалинская область (1,6 года, 63 тыс. руб.).

В основных агломерациях, регионах, на которые приходится основной объем валового национального продукта страны, и где проживает большая доля населения, копить на первый взнос семье в среднем придется около 2–3 лет: Москва (3,1 год, средняя зарплата 67 тыс. руб.), Московская область (2,6 лет, 41 тыс. руб.

), Ленинградская область (2,1 год, 34 тыс. руб.), Санкт-Петербург (2,8 лет, 45 тыс. руб.), Краснодар (2,3 года, 27 тыс. руб.), Ростовская область (2,9 лет, 25 тыс. руб.), Башкортостан (2,6 лет, 27 тыс. руб.), Татарстан (2,4 года, 30 тыс. руб.), Новосибирская область (2,5 лет, 29 тыс. руб.), Омская область (2 года, 28 тыс. руб.

), Нижегородская область (3 года, 27 тыс. руб.).

При этом во всех этих регионах ипотечный платеж будет меньше или равен сумме, которую откладывает семья при накоплении первого взноса, т.е. уровень жизни семьи никак не снизится.

Более 3,5 лет придется копить на первый взнос в регионах c более низкими зарплатами — это, в основном, южные регионы и регионы со значительным миграционным оттоком: Псковская область (4,5 года, 22 тыс. руб.), Ивановская область (3,7 лет, 21 тыс. руб.), Чеченская Республика (3,6 года, 22 тыс. руб.

), Республика Ингушетия (3,6 лет, 21 тыс. руб.), Кабардино-Балкарская Республика (5,3 года, 21 тыс. руб.), Карачаево-Черкесская Республика (3,7 лет, 21 тыс. руб.), Республика Дагестан (3,7 лет, 19 тыс. руб.), Алтайский край (4,4 года, 20 тыс. руб.).

А это значит, что без ипотеки копить нужную сумму на покупку жилья придется более 10 лет!

На наш взгляд, выбор представляется простым — либо в течение 7–15 лет копить на собственное жилье, постоянно опасаясь обесценения сбережений, либо накопить на первоначальный взнос за более короткий период и уже через 2–3 года кардинально улучшить качество своей жизни.

Не надо выпускать из виду и вероятность того, что темп роста накоплений будет не успевать за ростом стоимости недвижимости. К примеру, в 2005–2007 годах цены на жилье росли на 40–50% в год, а квартиры на вторичном рынке продавались по методу аукциона между желающими.

Приобретая квартиру в ипотеку, человек получает возможность зафиксировать стоимость жилья на текущем уровне и не опасаться ценовых колебаний.

Таким образом, ипотека доступна широкому кругу работающих граждан, в том числе и со средним достатком. Если не брать в расчет Москву, Санкт-Петербург и некоторые другие регионы, средний уровень заработной платы на одного супруга составляет 20–30 тыс. руб. в месяц. Основным фактором выступают не доходы, а их соотношение с ценами на жилье в конкретном регионе.

Улучшение жилищных условий с использованием кредитных средств — это распространенная мировая практика.

Об этом свидетельствует и тот факт, что доля ипотечной задолженности в развитых странах составляет более 70% всех кредитов населению.

Население стремится использовать заемные средства для инвестирования в качество жизни, и, прежде всего, берет кредиты на приобретение жилья и обучение. Зачастую это происходит в первые годы семейной жизни.

Мы не упоминали аренду — это тоже хороший способ решить жилищный вопрос, особенно для тех, кто еще не создал семью или пока не привязывается к определенному месту и не готов брать на себя долгосрочных обязательств. Но эта тема заслуживает отдельного разговора.

Источник:

Фото 2

Отвечает коммерческий директор SDI Group Максим Каварьянц:

Если квартирный вопрос стоит остро, то накопить на квартиру в короткие сроки крайне затруднительно. Рассмотрим сценарий, когда необходимо приобрести недвижимость, но при этом хочется найти наиболее выгодные варианты и возможности ее приобретения.

Для примера возьмем однокомнатную квартиру с выделенной спальней и 17-метровой кухней-гостиной в малоэтажном комплексе, расположенном в Одинцовском районе. Ее стоимость 3,2 млн рублей.

10 принципов, которые помогут накопить на ипотеку

Ипотека без первоначального взноса: где, как, сколько?

Средний размер первоначального взноса собственных средств при покупке квартиры в ипотеку за первое полугодие 2019 года в этом проекте составил 20%, то есть 640 тысяч рублей. Если приобрести данную квартиру в рамках специальной ипотечной программы под 8% годовых, то получается:

  • стоимость квартиры 3,2 млн рублей;
  • собственных средств 640 тысяч рублей;
  • сумма кредита 2,56 млн рублей;
  • срок кредита 7 лет, ставка 8%;
  • сумма ежемесячного платежа 39 901 рубль.

При этом ключи от квартиры вы получаете в конце 2019 года.

Теперь попробуем рассчитать, за какой срок можно накопить на данную квартиру, имея тот же самый первоначальный взнос. Большинство жителей в стране используют банковские вклады как основной инструмент накопления денежных средств. Это обусловлено как историческими особенностями, так и тем, что из множества финансовых инструментов вклады лучше всего защищены.

Средняя ставка по вкладам 6%. И, судя по политике ЦБ, она будет снижаться. Рассмотрим вклад с ежемесячной капитализацией, а также возможностью ежемесячного пополнения на 39 901 рубль. При первом взносе 640 тысяч и этих условиях полную сумму на покупку квартиры вы накопите ориентировочно через 4,5 года. Однако стоимость недвижимости может к этому моменту заметно вырасти, в результате человеку снова придется копить.

Обязательно ли страхование при ипотеке?

Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?

Пример расчета, если нужно арендовать жилье

Фото 4

Если собственной квартиры нет, и приходится арендовать жилплощадь, объем денежных средств, которые можно ежемесячно откладывать уменьшается. При этом помимо стандартных параметров, нужно дополнительно учитывать стоимость найма недвижимости.

Для регионов

Примерная стоимость аренды однокомнатной квартиры в регионах – 11 тыс. рублей. При средней зарплате в 27 845 руб. это почти половина дохода.

Если брать ипотеку под 10% на 10 лет и внести 20% от стоимости однокомнатной квартиры, ежемесячный платеж будет составлять 13 743, 65 руб.

Это не намного больше аренды жилплощади, но при этом деньги будут идти на оплату собственной недвижимости. Копить в данном случае не целесообразно.

Для Москвы

Аренда однокомнатной жилплощади в столице в среднем стоит 25 тыс. руб. в месяц. По представленному выше расчету размер ежемесячного платежа по ипотеке будет равняться 52 860 руб. на 10 лет. Это больше, чем аренда, но при средней зарплате в 67 900 руб. сумма подъемная. К тому же ее можно уменьшить, увеличив сроки кредитования или внеся первоначальный платеж больше 20%. Копить в таком случае достаточно проблематично, а ипотека будет реально лучше.

Важно! При этом нужно учитывать, что чем больше срок погашения долга, тем больше переплата.

Копим на квартиру самостоятельно

Если в случае с ипотекой можно достаточно легко получить точные данные, и практически до копейки рассчитать все затраты (как текущие, так и будущие) связанные с выплатами, то при самостоятельном накоплении у нас есть несколько факторов, которые достаточно сложно прогнозировать.

В первую очередь это инфляция, которая обесценивает с каждым годом все: от продуктов и одежды до недвижимости. Второе, это рост зарплат и ставки по вкладам. Их тоже нельзя предсказать на таком длительном промежутке.

Однако можно выделить определенную закономерность. Если экономика находится в фазе подъема и стабильности, то начинается рост зарплат и цен на недвижимость. Причем цены на жилье растут намного быстрее средних доходов  населения. И наоборот, в кризисные времена именно цены на квартиры начинают падать намного быстрее, чем доходы населения.

В середине нулевых средний рост цен на недвижимость составлял 50-80% ежегодно, в кризис 2008-2009 гг. цены рухнули в 1,5 — 2 раза. Далее рост продолжился, но не так сильно, на затем во 2-й кризис цены опять стали немного снижаться.

В итоге можно вывести некую среднюю кривую роста зарплат и недвижимости, которые на длительных промежутках времени растут примерно одинаково, на размер инфляции.

Будем исходить из этого.

Чтобы накопить самостоятельно нужно будет исходя их наших предположений понять сколько будет стоит квартира через N-ое количество лет. Всем понятно, что текущая стоимость в 1,5 млн. через 5-10 лет будет намного выше. Как ее узнать? Никак. И соответственно сколько лет нужно копить на непонятную стоимость, тоже не ясно.

Читайте еще: Как купить акции Газпрома или Сбербанка физическому лицу и получать дивиденды

У нас есть 300 тысяч. Каждый месяц мы должны откладывать по 15 тысяч. В год выходит 180 тысяч. До 1,5 млн. мы доберемся за 6,5 года.

Но инфляция будет каждый год уменьшать покупательную способность денег. Да и жилье будет постоянно дорожать. Поэтому деньги будем вкладывать, чтобы они приносили дополнительный доход. Куда? Нам здесь главное надежность инвестиций. Поэтому остается только или банковские вклады либо государственные облигации. Средняя годовая доходность по ним примерно покрывает инфляцию.

Можно немного схитрить и поступить проще. Вы вкладываете деньги, которые увеличиваются на величину инфляции ежегодно. Одновременно цены на квартиры растут примерно в той же пропорции. Чтобы было понятнее разберем на примере.

Квартира стоит 1 млн. рублей. У вас такая сумма на руках. Вы можете купить квартиру сразу. Либо положить их на банковский депозит. Под 8% годовых. Через 1 год при инфляции в 8% стоимость квартиры вырастет на 80 тысяч рублей (на 8%). Одновременно и ваш вклад даст вам 80 тысяч. И этих денег вам опять же хватит на приобретения данного жилья.

У нас есть на руках 20%. Которую мы зафиксировали вложив деньги под проценты.

Итого нам нужно накопить 80% от стоимости жилья или 1,2 млн. Но здесь наступает не слишком радужная картина.

Вы отложите за год — 180 тысяч. Это примерно 15% от необходимой нам суммы. Вкладываете под 8% получаете 195 тысяч.  Но это время цена оставшейся доли (80%) вырастет также на 8% или 96 тысяч. В итоге реально вы отложили только 100 тысяч или 7,5% от стоимости квартиры. И так далее из года в год.

Нам нужно найти тот момент, когда суммы отложенных накоплений с начисленными процентами, будет примерно сопоставимо с ценами на аналогичные квартиры в будущем.

Как это сделать? Открываете одновременно два калькулятора сложных процентов и вводите данные:

  1. Стоимость квартиры  — 1,2 млн. (депозит), ежегодная инфляция (рост стоимости недвижимости — процент за период), количество лет.
  2. Депозит (наши 300 тысяч), процент за период, ежегодные вложения.

Размер инфляции и количество лет должно быть одинаково в обоих случаях. Меняйте их, чтобы добиться того, что конечная сумма будет примерно равна.

Чтобы не утомлять вас долгими расчетами получаем:

Накопление остававшийся 80% от стоимости квартиры займет у вас 11 лет. Это при 8% годовой инфляции. К этому времени сама цена на жилье с 1,5 млн. увеличится до 3,5 млн. За 11 лет вам нужно будет отложить почти 2 млн. рублей.

При снижении годовой инфляции процесс накоплений пойдет немного быстрее. Так если заложить среднюю годовую инфляцию в размере 6%, то нам понадобиться 9,5 лет. К этому времени квартира будет стоить 2,7 млн. А вам придется отложить 1,7 млн.

При 4% инфляции (что вообще маловероятно) для накоплений вам нужно чуть больше 8 лет или около 1,5 млн. денег, которые вы должны отложить за это время. Квартира будет 2 млн.

Не забываем к полученной сумму добавить размер первоначального взноса — 300 тысяч.

После приобретения квартиры у нас также будет право на налоговый вычет. Но так как квартира будет куплена за наличку, то максимальная сумма возврата составит 260 тысяч. Это конечно поможет снизить общую сумму, но никак не повлияет на срок накопления. Деньги вы сможете получать только после покупки.

В итоге свел все в одну таблицу:

 

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/vzyat-ipoteku-ili-kopit.html
  • https://credit-ws.ru/ipoteka-ili-kopit-samostoyatel-no-na-kvartiru-chto-luchshe-i-vygodnee/
  • https://ipotekaved.ru/voprosi/chto-vygodnee-ipoteka-ili-kopit.html
  • http://ipotekacreditstrahovanye.ru/brat-ipoteku-ili-kopit-chto-vygodnee-podozhdat-ili-otkladyvat.html
  • https://www.domofond.ru/statya/chto_luchshe__kopit_ili_brat_ipoteku/6453
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий