Что такое ипотечные облигации

 

Понятие и разновидности ипотечных облигаций. Их принцип работы, а также преимущества и недостатки. Рынок ипотечных облигаций в России. Понятие и разновидности ипотечных облигаций. Их принцип работы, а также преимущества и недостатки. Рынок ипотечных облигаций в России.

Как происходит оборот ипотечных облигаций в мире

На сегодняшний день развитие ценных бумах при выдаче кредитов, направленных на приобретение главным образом жилья, складывается в рамках двух реалий – американской и франко-скандинавской.

Основные особенности и отличия американской и скандинавской системы оборота обеспеченных облигаций в мире:

Стоит отметить, что существуют и те страны, где инвестиционный рынок не наполняется ипотечными ценными бумагами, в частности – Великобритания или Ирландия.

Чем обеспечены

Облигации с ипотечным покрытием могут быть представлены в нескольких видах, которые отличаются не только назначением, но и обеспечением сохранности денежных средств инвесторов.

ИЦБ могу быть в виде:

  1. Закладной, которая выступает в виде ценной бумаги. Инвестор получает возможность возвратить свои средства с учетом процентов за пользование ими в полном объеме за относительно небольшой период после окончания срока вложения.
  2. Облигации с ипотечным покрытием, которая покрывается не недвижимым имуществом, а средствами, которые заемщик обязуется вернуть в течение установленного договором времени. При этом уточняется, что максимально возможное количество облигаций не может превышать 80% от той суммы, которую может получить банк после полного погашения займа.
  3. Ипотечного сертификата, который по своей природе не имеет фактической стоимости, но определяет количество процентов от общей суммы возврата, принадлежащие инвестору.

Как правило используются только вторая и третья виды ипотечных ценных бумаг, так как они наиболее выражены в средствах обеспечения сохранности денежных средств инвесторов.

Обеспеченные и необеспеченные облигации

Облигации выпускаются как доказательство займа. Они могут обеспечиваться каким-либо залогом или же просто добрым именем и кредитным рейтингом заемщика. Облигации могут быть обеспечены залогом (деньгами или какими-либо физическими активами, которые эмитент облигаций должен будет передать инвесторам, если допустит дефолт по облигациям).

Обеспечение облигаций гарантирует, что основная сумма по облигации будет выплачена. Корпоративные и муниципальные облигации могут быть обеспеченными или необеспеченными. Федеральные же государственные облигации как правило не имеют обеспечения и гарантируются лишь добросовестностью и кредитоспособностью государства.

Обеспеченные (ипотечные) облигации

Ипотечные облигации — это корпоративные облигации, обеспечением которых выступает, главным образом, недвижимость, хотя это могут быть и другие активы компании — как все пригодное для залога имущество, так и отдельные отдельные его части.

Так как обеспечение ипотечных облигаций позволяет обратить безусловное взыскание на активы компании, такие облигации считаются высококлассными активами, защищенными от дефолта. Держатель траста, выступающий от лица держателей облигаций, обеспечивает хранение залога; если по облигациям допущен дефолт, держатель траста передаст право собственности на залог держателям облигаций.

Ипотечная облигация может быть обеспечена закладными первой очереди или же закладными младшей очередности. Если эмитент обанкротится, из суммы залога выплаты сначала направляются держателям облигаций с закладными первой очереди, и только затем — держателям облигаций с закладными младшей очередности.

Для финансирования строительства таких проектов, как мосты, больницы и электростанции региональные власти выпускают муниципальные облигации (облигации с ограниченными обязательствами). Для обеспечения таких облигаций используются ожидаемые доходы от финансируемого проекта.

Так как обеспеченные облигации имеют в качестве обеспечения какой-то залог, они считаются более безопасным видом вложения, нежели необеспеченные облигации. Обеспечением трастовых облигаций выступают финансовые активы в виде портфеля ценных бумаг из акций и облигаций.

Хранение этого портфеля обеспечивает третья сторона — держатель траста. Трастовые сертификаты на оборудование обеспечиваются оборудованием компании, например, грузовиками, самолетами, вагонами и т. д.

Подобные сертификаты часто выпускаются авиа- и железнодорожными компаниями для финансирования покупки нового оборудования.

Приобретаемое оборудование само по себе может стать обеспечением выпуска подобных ценных бумаг. Держатель траста, выступающий от имени держателей облигаций, хранит документы на владение оборудованием. Когда держатели облигаций получат все причитающиеся выплаты, держатель траста возвращает документы компании.

В силу наличия какого-либо залога обеспеченные облигации воспринимаются инвесторами как более безопасные. Как следствие, по таким облигациям обычно предлагаются более низкие процентные ставки. Обеспеченные облигации обычно выбирают те инвесторы, которые стремятся в первую очередь обезопасить свой инвестиционный капитал.

Необеспеченные облигации (дебентуры)

Необеспеченные облигации, или дебентуры, не имеют в качестве обеспечения какого-либо залога в виде оборудования, потока будущих доходов или закладных на недвижимость. Вместо этого эмитент просто обещает держателям облигаций, что они получат все причитающиеся им выплаты. Такое обещание также известно как «полное доверие и кредит».

Зачем вообще выпускаются облигации без обеспечения? Некоторые компании просто не имеют достаточно активов для обеспечения облигации. Другие же компании давно имеют высокий кредит доверия со стороны рынка касательно выплат своих долгов.

Что касается государства, то оно может просто повысить налоги, если выплата долгов держателям облигаций сталкивается с какой-либо трудностью. Облигации без обеспечения естественно имеют более высокий риск и следовательно обычно предлагают более высокие процентные ставки, нежели обеспеченные облигации.

Если компания, выпустившая такие облигации, обанкротится, то выплаты получат сначала владельцы обеспеченных облигаций, потом владельцы необспеченных облигаций, а затем — держатели субординированных облигаций.

Ниже приведены некоторые из видов необеспеченных облигаций:

  1. Для финансового обеспечения правительство США выпускает казначейские облигации.
  2. Оно выпускает их по принципу «полного доверия и кредита» федеральному правительству со стороны инвесторов. Так как среди всех эмитентов правительство США имеет наилучшие возможности для выплаты своих долгов, то казначейские облигации считаются самыми безопасными и крайне популярны у инвесторов.

  3. Облигации общего обязательства (GO) — это муниципальные облигации без обеспечения.
  4. Кредитоспособность эмитента (города или штата, провинции, графства) — это единственная гарантия выплат по этим облигациям. С помощью таких облигаций финансируются муниципальная деятельность.

    Если такой эмитент не имеет средств для выплаты долгов владельцам облигаций, то он может сократить число государственных служащих в своей юрисдикции, продать некоторые принадлежащие ему активы или же повысить региональные налоги.

  5. Облигации без гарантированного дохода являются самыми необеспеченными из всех.
  6. Купонный доход по ним выплачивается только в случае, когда эмитент заработает определенную прибыль. Эмитент не обязан совершать процентные выплаты в фиксированные сроки, если минимальная необходимая для этого прибыль не заработана. Инвесторы осознают риски такого вложения, но могут заинтересоваться предложением, если эмитент обещает привлекательную купонную ставку или высокую доходность к погашению.

  7. Конвертируемые облигации дают инвестору возможность конвертировать облигации в простые акции.
  8. Условия, временные рамки и цена должны быть определены и зафиксированы в момент выпуска облигаций.

Склонность к риску

Облигации привлекают тех инвесторов, которые предпочитают текущий доход и безопасность основного капитала. Некоторые из таких инвесторов соглашаются на больший инвестиционный риск в обмен на более высокие доходы.

В зависимости от вашей склонности к риску, вы можете предпочесть облигации без обеспечения, если они предлагают высокий текущий доход. Напротив, бывают ситуации, когда вы не можете серьезно рисковать своим доходом. В этом случае вам стоит обратить внимание на облигации с более серьезным обеспечением, нежели просто честное слово эмитента.

Инвестируя в облигации, вам следует познакомиться с различными видами их обеспечения. Это поможет вам выбрать облигации, наиболее подходящие целям вашего вложения и вашей склонности к риску.

Источник: ""

Фото 1

Что такое ипотечные облигации

Ипотечные облигации являются инструментом одноуровневого вторичного ипотечного рынка.

Ипотечная облигация — это финансовый инструмент, обеспеченный соответствующим пакетом закладных, который является свидетельством гарантированных требований к ипотечному кредитору.

В мировой практике применяются различные ипотечные облигации, которые различаются по типам активов, которыми они обеспечены, гарантиями и т.п. Как и по закладным, требования к форме и содержанию ипотечных облигаций не унифицированы для разных стран.

Они определяются в законодательных и нормативных актах, регулирующих правовые принципы, условия и порядок эмиссии, размещения и учета ипотечных ценных бумаг. При эмиссии ипотечных облигаций ипотечный кредитор держит закладные на своем балансе, то есть риски по ипотечным кредитам остаются в банке.

Особым сегментом одноуровневого вторичного ипотечного рынка является крупные пакеты облигаций стоимостью не менее 500 млн. евро, которые базируются на займах правительственным органам. Например, в Германии местные правительства получают ипотечные кредиты под залог недвижимого имущества, которое им принадлежит.

Они считаются надежными заемщиками, поэтому выпуск и размещение ипотечных облигаций под обеспечение имущества, заложенное правительственными организациями, считается наименее рисковым, а объединение их в крупные пакеты дает возможность размещения их даже на международных рынках ценных бумаг, укрепляет собственную позицию немецких банков.

Источник: ""

Фото 2

Что это такое?

Рынок ценных бумаг РФ, к сожалению, находится только в самом начале своего развития, поэтому многие граждане даже не в курсе, что это такое. Однако это является довольно прибыльным для обладателя такого рода ценных бумаг.

Рассмотрим процедуру выпуска на примере. Банк предоставил ипотечных кредитов на сумму 100 млн. рублей под залог недвижимости сроком на 25 лет. На эту же сумму кредитная организация выпускает облигации инвесторам, в том числе и частным. Срок погашения по ценным бумагам 25 лет, поэтому через это время инвестор, вложивший деньги в облигации получит деньги обратно. Помимо этого ежегодно он будет получать купонный доход или процент за пользование его деньгами.

На выплату купонов банк направляет средства, которые заемщики выплачивают в виде процентов по ипотечным кредитам.

Выгоды и опасности для участников сделки

Выгода для инвесторов заключается в получении прибыли с процентной ставки. На сегодня она в среднем составляет около 10 %, это намного больше, чем по обычному вкладу. У этих бумаг высокая ликвидность. Существует опасность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком, в результате чего облигация перестанет быть доходной и будет погашена банком.

Банк также получает свой кусок пирога, снижая свои риски – он кредитует заемщиков деньгами, полученными от инвесторов. А на выплату дохода инвесторам идут средства, полученные в счет оплаты по кредитам. Таким образом, возврат выданных под ипотеку средств происходит намного раньше, это позволяет банку пустить освободившиеся финансы в другие займы.

В теории опасность для банка состоит в том, что заемщики окажутся неплатежеспособными. Это не позволит эмитенту выполнить свои обязательства перед держателями ценных бумаг. Но на данный момент нет стремительного роста эмиссии, для ипотечного покрытия банки используют качественные кредиты, уделяя особое внимание проверке заемщиков.

Получатели кредитов также в плюсе – увеличение количества сделок у банка должно привести к снижению процентных ставок. Сильного падения ждать не стоит, максимум 1–1,5%, но учитывая стоимость недвижимости, скидка может составить внушительную сумму.

Доходность ИЦБ

Доход от операций с ипотечными облигациями может быть процентным (классические годовые) и купонным (определенная сумма в указанный срок).

Величина дохода находится в прямой зависимости от процентной ставки ипотечного кредита. За вычетом услуг банка и прочих посредников инвестор получит до 10% годовых.

Существует несколько типов облигационной доходности:

  1. Номинальная. Фиксированная прибыль, зависящая от величины купона (процентного платежа).
  2. Доходность к погашению. В этом случае учитывается и доход от купонов, и конечная выгода от разницы между стоимостью в момент покупки и погашения.
  3. Годовая доходность. Процент от цены на момент выпуска бумаги.

Риски

Для владельца облигации с ипотечным покрытием основной риск – просрочка или, наоборот, досрочное погашение ипотечного кредита заемщиком. В этом случае банк погашает долговые бумаги в сжатые сроки. Облигация выводится из ипотечного обеспечения при:

  • задолженности более 6 месяцев;
  • несвоевременном исполнении обязательств на протяжении 3 месяцев или 3 раза в год;
  • внесении платежей в счет досрочного погашения.

Дополнительные риски – уничтожение объекта в силу природных катаклизмов и непредвиденных обстоятельств, а также отчуждение предмета сделки по решению суда (признание сделки недействительной).

Как купить

Приобрести ипотечные облигации можно, как и другие ценные бумаги, у эмитента или на вторичном рынке:

  1. Напрямую у банка, выпустившего ценные бумаги.
  2. Воспользовавшись услугами брокера. Я рекомендую «Открытие» либо «Финам».
  3. Открыв брокерский счет в банке (Сбербанк, ВТБ).
  4. У других держателей напрямую, что маловероятно.

Лучшие брокеры

Я советую вам при выборе брокера обратить внимание на:

  • наличие лицензии;
  • длительность работы на бирже, надежность;
  • размер комиссии;
  • наличие дистанционной связи с клиентом.

Под эти требования идеально подходят:

РикомКитОткрытиеCapTraderExante

Старейший российский брокер, работает с 1994 года. Отличный выбор для тех, кто хочет подключиться к автоследованию. Плюсы:

  • никаких назойливых звонков с предложениями потратить деньги;
  • собственная торговая платформа;
  • впечатляющие результаты стратегий (+74% за 2018 год), к которым можно подключиться.

Из минусов:

  • нет Quik.

Полный обзор можно почитать здесь.

Хороший брокер для новичка. Здесь я держу российскую часть инвестпортфеля из ETF от FinEx на ИИС.

Брокер радует:

  • низкими комиссиями и отсутствием назойливых звонков с предложениями потратить мои деньги.

Из минусов:

  • слабый личный кабинет и неудобная система ежегодной перегенерации ключа.

Обзор можно почитать здесь.

Еще один классный брокер, с которым я проработал больше 2-х лет. Именно тут я торговал на FORTS.

Из плюсов:

  1. Вменяемые комиссии
  2. Отличный личный кабинет
  3. Приятные бесплатные сервисы

К минусам отнесу любовь брокера к звонкам с попыткой что-нибудь продать.

Обзор можно посмотреть вот здесь.

Немецкий представляющий брокер IB для прямого выхода на зарубежные рынки. Здесь находится мой инвестиционный портфель.

Из плюсов:

  1. Работает с россиянами
  2. Наличие русскоязычной версии сайта
  3. Вменяемые комиссии
  4. Отсутствие платы за неактивность
  5. Страховка в рамках законодательства США на $500к

К минусам отнесу:

  • Поддержка исключительно на английском и немецком
  • Сама служба поддержки работает плохо

Подробнейший обзор смотрите в этом посте.

Еще один интересный брокер для выхода за рубеж, причем не из семейства IB. К сожалению россиянам открывают договора только на Кипре.

Из плюсов:

  1. Приемлемые комиссии
  2. Факт успешной проверки работы со стороны SEC
  3. Русскоязычный сайт и поддержка

К минусам:

  • Кипрская юрисдикция
  • Плата за неактивность

Подробный обзор читайте тут. Бонусные 500$ при открытии счета можно получить здесь.

Фото 3

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой механизм инвестирования средств. Их владельцы могут зарабатывать на изменении цен на недвижимость, на основании которой были выпущены эти ценные бумаги. На сегодняшний день ИЦБ являются одними из самых востребованных финансовых инструментов на финансовых рынках многих стран. Инвесторы получают гарантированный доход от динамики роста цен на квартиры и другое жилье.

Ипотечная облигация это

За последнее время цены в РФ на недвижимые объекты поднялись от 30 до 50% в среднем. Недвижимость является одним из немногих активов, которая почти не показывает снижение стоимости. Это привлекает инвесторов и способствует развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Рассмотрим подробнее, что такое ИЦБ, какие бывают виды и условия по ним.

Что это такое

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб. и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму.

Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку он обеспечен реальной недвижимостью. Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов.

Если взять последние годы, то рост достиг 50%. Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм. Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития. Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка.

Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят. Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно.

До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

Особенности ипотечных ценных бумаг:

  • Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
  • Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно. Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.
  • ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.
  • Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.
  • Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч. Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.

Виды

Выделяют три вида:

  1. Закладная.
  2. Она заявляется именной ц/б. Она дает право ее обладателю получить причитающиеся ему средства, которые обеспечены недвижимостью. Закладная значительно ускоряет оборот залога для более быстрого получения средств владельцу залога.

  3. Облигации с ипотечным покрытием.
  4. Это ц/б, выпускаемая в документарной или бездокументарной форме. Она обеспечивается не недвижимостью, а ипотечным покрытием, т.е. той суммой, которую должны выплатить банку клиенты по договорам ипотеки, включая основное тело долга и начисленные на него проценты.

    Если банк откажется выплачивать долг по таким облигациям, то инвестор может объявить взыскание на сумму, которую должен получить банк от заемщика по ипотеке.

    Банк не может выпустить этих облигаций на сумму больше, чем он может получить от заемщиков. По правилам, суммарный объем облигаций не должен превышать 80% стоимости недвижимого залогового имущества. Выпускать эти ц/б могут банки и ипотечные агенты, которые занимаются приобретением ценных бумаг и выпуском ИЦБ.

  5. Ипотечный сертификат участия.
  6. Это именная ц\б, не имеющая номинальной стоимости. Она уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии, например, 30% от общей суммы. Выдавать такие сертификаты могут только специальные организации, обладающие лицензией на работу с ПИФами или НПФ. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для скорейшего возврата вложенных средств.

    Например, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Это право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что позволило быстрее возместить вложения.

В РФ в обращении находятся ипотечные сертификаты участия и облигации с ипотечным покрытием:

  • Первые приобретают более крупные инвесторы, в виду их высокой стоимости (крупные госкомпании, ПФ, НПФ, инвестиционные фонды, страховые организации и проч.).
  • Вторые приобретаются более мелкими (включая физических лиц). Эти ц/б привлекают внимание не столько доходностью, а сколько надежностью и получением гарантированного дохода.

Доходность

Она зависит от средней ставки, по которой предоставляются ипотечные кредиты. Например, если ставка достигает 15%, то доход по ИЦБ может достигать 9-10%. Разница идет на возмещение расходов посредникам (агентам, депозитариям и др.).

При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора.

Как купить

Как и остальные ценные бумаги, ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах. Инвестор может сделать это самостоятельно или с помощью профильных организаций: брокеров, доверительных управляющих и проч.

Источник: ""

Фото 4

Риски и кризис 2008 года в США

Благодаря большому развитию облигационной системы в ипотечном кредитовании Соединенные Штаты вышли из кризиса 2008 года с наименьшими потерями, так как часть расходов было компенсировано государством, другая часть частными инвесторами. Фактически каждый второй кредит выдается под рефинансирование со стороны, что позволяет банкам получать выгоду от процентов постоянно.

Так как ипотека – это длительная кредитная история, которое в английском языке получила название «mortgage», что переводится как «залог до смерти». Несмотря на то, что впервые ипотеку так назвали французы, название закрепилось именно за англоязычными странами.

Множество плюсов не могут скрыть имеющиеся в системе недостатки, к которым можно отнести следующие обстоятельства:

  1. Всегда существует риск досрочного погашения, что негативно сказывается на желании инвесторов вкладываться в развитие финансовой отрасти. С некоторых пор часть банков компенсируют разницу между ожидаемой и полученной прибылью для удержания клиентов.
  2. Популярность ипотечного кредитования не может находиться на одном уровне, поэтому она может снижаться и повышаться, что не позволяет инвесторам получать быструю или относительно быструю прибыль.

Кредитные дефолтные свопы по ипотечным облигациям (от англ. Credit default swap — CDS) появляются все чаще. CDS – это контракт, по которому покупатель свопа выплачивает продавцу определенную сумму денежных средств в обмен на получение прибыли от «личного страхования» какого-либо ипотечного займа от невыплат.

Иными словами, CDS можно сравнить с несколькими кредитами, от которых банк хочет избавиться. Он может предложить каким-либо лицам застраховать кредит от невыплаты, при этом банк будет платить страхователю определенную сумму ежемесячно, а в случае прекращения погашения долга, страхователь должен вернуть всю сумму целиком. Обычно потом страхователи перепродают долг еще какой-либо другой фирме, доплачивая ей из своего кармана, но оберегая себя от банкротства.

Фото 5

Все об ипотечных облигациях простым языком

Ипотечные облигации – финансовый инструмент, давно известный за рубежом, – теперь приходят и в Россию. О скором появлении этих ценных бумаг в РФ аналитики говорили еще с конца 2015 года, однако, более конкретная информация была обнародована только весной 2016-го года.

«Проговорился» К. Захарин, директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – он анонсировал обширное сотрудничество со Сбербанком и выпуск облигаций на сумму 50 млрд. рублей. Масштаб сотрудничества впечатляет, однако, пока совсем не ясно, помогут ли облигации получить выгоду конечному потребителю услуг и, если да, то каким образом.

В том, что новый финансовый инструмент скоро станет доступен в России, сомнений почти нет – в мае с предложением проработать вопрос с ипотечными ценными бумагами Путин выступил на заседании Госсовета. И никого, видимо, не пугает, что именно ИЦБ спровоцировали самый крупный финансовый кризис в истории.

Пример, преимущества и альтернативы

К сожалению, рынок ценных бумаг в России находится на такой примитивной стадии развития, что многие россияне не имеют никакого понятия об облигациях вообще, а об ипотечных и подавно. Поэтому важно уточнить, что же представляют собой ипотечные облигации, простым языком, рассмотреть виды и общую характеристику ипотечных ценных бумаг.

Ипотечная облигация – это долговая бумага, рефинансирующая вложения в кредиты на недвижимость.

Легко понять суть этого финансового инструмента на таком примере:

  • Банк ХХХ выдал заем на недвижимость на 5 млн. рублей и сразу же эмитировал ценную бумагу, то бишь ипотечную облигацию. Ценная бумага выставляется на продажу – начинается ожидание покупателя.
  • Объявляется инвестор С., который ищет достаточно стабильный актив, чтобы сохранить свои внушительные накопления, рискуя при этом по минимуму.
  • Инвестор С. передает банку ХХХ (эмитенту) 5 млн. рублей, получая взамен заветную бумагу.
  • Сумму в 5 млн. рублей банк ХХХ выдает снова, финансируя уже другую ипотеку, а облигацию, которая находится на руках у инвестора С., банк начинает оплачивать с тех денег, которые возвращает заемщик по ипотеке.

В результате в плюсе все:

  1. Банк – увеличивает количество сделок, а значит, имеет больший доход с процентов.
  2. Инвестор – вкладывает деньги в действительно надежный актив и при этом может рассчитывать на значительное приумножение средств. Ставка по ИЦБ традиционно ниже, чем по ипотеке, поэтому наибольшую прибыль инвесторы получают за счет роста цен на жилье. Статистика утверждает, что за последние 10-12 лет стоимость недвижимости возросла примерно на 200%.
  3. Заемщик – рост количества сделок должен привести к тому, что банки снизят ставки по ипотекам, которые на данный момент выглядят заоблачными. О значительном снижении никто не говорит – прогнозируется, что кредиторы «скинут» до 1.5% — однако, учитывая высокую стоимость жилья, экономия заемщиков в абсолютном выражении может оказаться довольно внушительной.

Вот что такое ипотечная облигация простыми словами, а не научными тезисами.

Всякий инвестор должен понимать, что ипотечная облигация – лишь один из видов ипотечных ценных бумаг. Есть и альтернативы:

  • Закладная — ценная бумага, которая подтверждает право держателя на получение денег по финансовому обязательству (от заемщика), а также право на имущество, которое было передано заемщиком как залог. Закладная является именным документом и содержит все основные параметры кредитного договора, а также место для передаточных записей – с согласия заемщика закладная может поменять «хозяина».
  • Ипотечный сертификат участия – выражается в доле суммы кредита, взятого для приобретения актива. Соответственно, обладатель сертификата имеет право и на долю прибыли, которую дает использование купленного на заемные средства актива.

Де-юре ипотечные ценные бумаги появились в России куда раньше, чем де-факто: начало им было положено еще в 2003-м году, когда вступил в силу ФЗ №152 «Об ипотечных ценных бумагах», где уже упоминалось, например, о сертификатах участия.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Перенять зарубежный опыт с ипотечными облигациями в РФ едва ли получится: в нашей стране, пожалуй, нет такого рынка, которому подходила бы характеристика «стабильный» — совсем не подходит она и рынку недвижимости.

Старший аналитик известного брокера «Альпари» А. Бодрова отмечает, что за последние 14 месяцев цены на жилье в РФ серьезно снизились – на фоне этого у инвесторов зародились сомнения: действительно ли ИЦБ – это столь надежный инструмент, как говорят теоретики?

Существует риск, что ипотечные ценные бумаги в 2019 году вовсе не будут пользоваться среди инвесторов такой популярностью, на которую рассчитывало АИЖК, когда цены упорно «перли» ввысь. Нестабильность – первая проблема российских ИЦБ.

Еще одной особенностью ипотечных облигаций в России является их высокая стоимость – очевидно, что частным инвесторам они будут «не по карману» (не говоря уже о простых гражданах).

Планируется, что интерес к облигациям проявят НПФ, страховщики и банки – организации с большим количеством свободных средств и жгучим желанием их приумножить. По мнению А. Бодровой, именно первые инвесторы могут «снять пенку» — получить внушительный доход с ценных бумаг, а в дальнейшем по мере распространения ИЦБ и развития рынка планка их доходности снизится.

Наконец, заключительный аспект, ставящий под сомнение перспективы ипотечных ценных бумаг в РФ – несовершенство законодательства. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», увы, нельзя назвать качественной законодательной базой для развития рынка жилищного кредитования.

Что получаем в «сухом остатке»? Довольно сырую идею – намерение выпустить дорогостоящие облигации, в будущей доходности которых нет никакой уверенности.

Но надежда на успех этой идеи все же есть, ведь АИЖК и, в частности, К. Закарин понимает недостатки финансового инструмента (о чем говорит в интервью) и ставит самые амбициозные цели: сделать отечественные ипотечные облигации более высоколиквидным и привлекательным с инвестиционной стороны активом, чем закладные. Однако по мнению экспертов, на достижение этих целей может уйти до 10 лет.

Источник: ""

Mortgage Securities

Фото 7

Ипотечные ценные бумаги (Mortgage Securities) — общее название ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. От традиционных долговых инструментов — корпоративных и государственных (казначейских) облигаций, ипотечные ценные бумаги прежде всего отличаются тем, что:

  • Остаток основного долга (номинальная стоимость) по ним выплачивается частично на месячной или квартальной основе, а не целиком в конце срока обращения.
  • Размер и число регулярных платежей по ним меняется в течение срока обращения в зависимости от скорости досрочных погашений ипотечных кредитов, обеспечивающих ИЦБ.
  • Процентная ставка периодического платежа по ним может меняться во времени, в отличие, от фиксированного купона облигации.

Разновидности

  1. Ипотечная облигация с покрытием (Mortgage Bond, Сovered Вonds) — облигация, обеспеченная в качестве залога ипотечными кредитами или закладными, находящимися на балансе эмитента.
  2. Для защиты инвесторов стоимость залогового обеспечения регулярно проверяется и при необходимости пополняется так, чтобы его хватило для выплаты номинала и текущих процентов по облигации.

    По ипотечным облигациям выплачиваются полугодовые процентные платежи, а номинал погашается в конце срока обращения. Даты погашения и выплаты по такой облигации известны заранее.

  3. Сквозные ипотечные ценные бумаги (Mortgage Backed Securities, MBS) — ценные бумаги, платежи по которым совпадают с денежными потоками от пула ипотечных кредитов за вычетом комиссии обслуживания этих ценных бумаг и гарантий по ним.
  4. Важнейшей особенностью MBS является то факт, что при их выпуске пул ипотечных кредитов «уходит» с баланса эмитента, тогда как при выпуске ипотечных облигаций с покрытием обеспечение остается на балансе эмитента.

    Сквозные ипотечные ценные бумаги могут выпускаться:

    • Непосредственно банком на основе его портфеля ипотечных кредитов с участием «Джинни Мэй», как государственной организации, предоставляющей гарантии правительства США. В связи с чем бумаги, гарантированные «Джинни Мэй», оцениваются как безрисковые (с точки зрения кредитного риска).
    • Специализированным ипотечным фондом на основе ипотечных кредитов, приобретенных у банков-кредиторов, с участием таких организаций, как «Фэнни Мэй» или «Фредди Мак», предоставляющих собственные гарантии по MBS. Бумаги, гарантированные «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак», называются агентскими (Agency Pass-Throughs).

    Cквозные ипотечные ценные бумаги отличаются от ипотечных облигаций тем, что периодичность и размер выплат, как следствие, точный период до их погашения, заранее неизвестны. Это связано с наличием у заемщика возможности досрочного погашения кредита в любой момент и любыми частями. Таким образом, конечный инвестор берет на себя риск досрочного погашения ипотечных кредитов.

    Риск досрочного погашения (Prepayment Risk) — риск снижения доходности вложений вследствие того, что часть или вся инвестированная сумма будет выплачена раньше установленного срока.
  5. Ипотечный сертификат участия (Mortgage Pass-Through Сertificate) — представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую долю ее владельца во владении пулом ипотечных кредитов.
  6. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости, доступен для обращения на рынке ценных бумаг и не может использоваться для выпуска производных ценных бумаг.

    В отличие от ипотечных облигаций, по которым номинал погашается в конце срока, по ипотечным сертификатах участия ежемесячно выплачиваются как процентные, так и амортизационные платежи по основному долгу (за вычетом комиссии за обслуживание пула).

  7. Сквозная ипотечная облигация (Mortgage Pay-Through Bond) — облигации, сочетающие в себе свойства ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов.
  8. С одной стороны, это долговая бумага, обеспеченная пулом ипотечных кредитов, находящихся на балансе эмитента. С другой стороны, платежи по сертификатам зависят от платежей по пулу обеспечения.

  9. Обеспеченные ипотечные обязательства (Collateralized Mortgage Obligation, CMO) — структурированная ценная бумага, состоящая из пулов ипотечных ценных бумаг, сгруппированных по классам в зависимости от типа выплат (только проценты, только основной долг, проценты и основной долг), сроков погашения и уровня риска.
  10. Платежи по каждому классу бумаг начисляются ежемесячно, и распределяются по в соответствии с установленными правилами. Сначала выплаты направляются классу с более высоким рангом, а затем перенаправляются на следующие по рангу классы. То есть сначала гасится класс «А», потом «В» и т.д.

Источник: ""

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://ipotekaved.ru/v-rossii/ipotechnie-obligacii.html
  • https://financc.ru/investicii/ipotechnaya-obligatsiya-eto.html
  • https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ipotechnye-obligacii/
  • http://capitalgains.ru/investitsii/tsennye-bumagi/ipotechnye-obligatsii.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий