Что такое единое землепользование

 

Что такое единое землепользование и для чего оно необходимо? Состав, правовое регулирование и порядок формирования. Обо всём этом в данной статье. С целью проведения раздела единого землепользования в 2019 году могут использоваться разные способы, исходя из права собственности и другой специфики. В этом материале мы расскажем, что такое раздел единого землепользования, с какой целью он осуществляется, перечень документов для этой процедуры и какой госорган занимается данным вопросом.

Что считается объектом и субъектом землепользования

В соответствии с законодательством РФ, пользование земельных угодий может быть связано/не связано с правом собственности на них.

Объекты и субъекты землепользования являются элементами правоотношений, связанных с эксплуатацией земли. В качестве объекта землепользования могут выступать наделы, выделенные в результате отвода земель в натуре.

Если землепользование не связано с правом собственности, то его объектом являются участки, переданные во временное пользование на основании договоров аренды, субаренды или сервитута.

Что касается субъектов землепользования, то в этом качестве могут выступать граждане или предприятия/организации, являющиеся:

  • землевладельцами, чьи права подтверждены соответствующим свидетельством;
  • землепользователями, обладающими правом безвозмездного срочного или бессрочного (постоянного) пользования;
  • физические или юридические лица, использующие участки на основании права пожизненного наследуемого владения;
  • пользователи, получившие участок на основании договоров арены или субаренды;
  • лица, получившие сервитут.

Все они обладают правами и обязанностями, предусмотренные профильным законодательством РФ.

Правила использования и застройки участков

Правилам землепользования и застройки посвящена ст. 30 Градостроительного кодекса РФ. ПЗЗ можно назвать документом градостроительного зонирования.

Правила утверждаются правовыми актами органов местного самоуправления, а в городах федерального значения – органами государственной власти субъектов РФ.

Законом предусмотрены требования к подготовке правил землепользования и застройки. Основным из них является обязательное проведение публичных слушаний по проекту ПЗЗ до момента их утверждения. Это – новый институт, появившийся в российском законодательстве в 1998 году. Необходимость его введения обусловлена появлением частной собственности на землю, развитием рыночной экономики и проведением экономических реформ в стране.

Структура правил землепользования и застройки ПЗЗ включает:

  • порядок применения и внесения изменений в документ;
  • карту градостроительного зонирования;
  • регламенты градостроения.

ПЗЗ разрабатываются с тем, чтобы создать условия для развития муниципальных образований. Особое внимание при подготовке документа уделяется охране окружающей среды и объектов культурного наследия.

Применение правил позволяет обеспечить соблюдение прав и интересов граждан и юридических лиц, включая тех, которые являются правообладателями наделов и объектов капитального строительства.

Что такое многоконтурные участки

Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» от № 221-ФЗ введен термин – «многоконтурный участок» взамен ранее применяемого «единое землепользование».

Новые подходы к территориальному разделению земель установлены в 2011 году нормативным актом министерства экономического развития РФ (Приказ № 144 от ). 

В начале 2019 года разработан новый режим кадастрового деления земельных наделов, расположенных в РФ (Приказ министерства экономического развития от № 877).

Многоконтурность участка предполагает, что для каждой, входящей в его состав конкретной части земли, определены свои границы.

Отличия многоконтурных участков от единого землепользования:

  • обособленные контурами участки являются разграниченными наделами земли и не относятся к объектам недвижимости, в то время как участки, находящиеся в режиме землепользования обладают индивидуальными кадастровыми номерами;
  • контурные участки не имеют совместных ограничивающих линий, тогда как единое землепользование объединяет условные (смежные по своему составу) наделы.

Однако, несмотря на внесение изменений в законодательство в части отмены правового режима единого землепользования, участки, сформированные по этому принципу до вступления в действие поправок, продолжают находиться в том же режиме (все ранее присвоенные характеристики остаются в силе).

Таким образом, законом не предусмотрен автоматический переход площадей общего землепользования в многоконтурные наделы.

Минусы землевладений и землепользований

Под недостатками землевладений и землепользований следует понимать неудобства и отклонения, негативно влияющие на рациональное использование угодий, экономику и организацию производств. К ним относят:

  • нерациональный размер и структуру;
  • чересполосицу, в том числе топографическую;
  • вкрапления;
  • изломанность границ;
  • дальнее расположение.

К основным способам ликвидации недостатков землепользований относятся следующие действия:

  • перенесение границ наделов;
  • обмен. Допускается два варианта: заинтересованные стороны обмениваются наделами или неравноценными участками с денежной доплатой;
  • передача угодий одного хозяйства другому;
  • проведение организации.

Если реализовать указанные способы невозможно, сельхозпредприятия могут совершенствовать или уточнить свою специализацию для того, чтобы использовать земли по назначению.

Недостатки землепользования и методы их устранения описывают многие специалисты в области земельного права. Это позволяет собственникам наделов, обнаруживших в их использовании определенные неудобства, подобрать оптимальное решение проблемы.

Понятие единого землепользования

Фото 2

Термин единое землепользование используется для обозначения земельной площади, разделенной на несколько наделов (контуров) общественными сооружениями или территориями, но принадлежащей одному собственнику.

Следует разграничивать термины единое землепользование и фактически единый надел. Единый надел это площадь земли, состоящая из нескольких территорий, имеющих либо совместные границы, либо территориально разграниченные части. Каждый контур земли учитывается под индивидуальным кадастровым обозначением.  

Соответственно, единым наделом следует называть совокупность земельных участков, имеющих общую принадлежность и находящихся во владении у одного хозяина. Каждая часть земельной площади характеризуется отдельными геодезическими параметрами. В отдельных случаях геодезические сведения наделов могут быть объединены.

Участки с правовым статусом единого землепользования могут быть 2 разновидностей:

  • условно обособленные;
  • фактически обособленные.
Принципиальное различие условно обособленных и фактических участков заключаются в месторасположении и наличии общих границ.

Зачастую подобные наделы расположены вплотную к соседним участкам, не относящимся к единому землепользованию. Наделы, названные условными, по своей сути являются смежными. Но у смежных наделов существует разделение. Кроме того, они определены условными границами.

Режим единого землепользования используется для земель, принадлежащих садоводческим кооперативам и объединениям. Данные участки расположены изолированно друг от друга, имеют индивидуальные обозначения в кадастровом учете госсреестра, но они входят в общую массу единого землепользования.

Ранее сельхоз предприятиям принадлежали большие площади земельных участков, разделенные на обособленные части (отсутствуют смежные разграничения).

Можно ли сделать межевание земли бесплатно?

Где найти карту градостроительного зонирования, читайте тут.

Как заказать электронную выписку из ЕГРН на земельный участок, читайте по ссылке: 

Виды землепользования

В отличие от владельцев земельных угодий, землепользователи могут пользоваться наделами исключительно в рамках полномочий, предоставленных им собственником.

Законодательство РФ выделяет следующие виды землепользования:

  • постоянное. Представляет собой не только право пользования, но и владения наделом, находящимся в государственной (коммунальной) собственности;
  • арендное. Осуществляется на основе соглашения, которым предусмотрена передача угодий во временное платное пользование для ведения предпринимательской или другой деятельности;
  • концессионное. Является договорным, срочным и платным пользованием/владением участком с целью создания, улучшения или эксплуатации объекта соглашения.

Последний вид землепользования подразумевает обязательные инвестиции для удовлетворения потребностей общества. Концессию предоставляют исключительно государственные органы или органы местного самоуправления, в собственности которых находятся угодья. В качестве концессионера в таких соглашениях выступают субъекты предпринимательской деятельности.

Современные виды землепользования существенно отличаются от тех, которые применялись несколько веков назад. В исторических документах упоминаются поместная, сеньориальная система землепользования. Нередко имел место и самовольный захват земли.

Как показывает практика, в большинстве случаев земля используется для ведения хозяйственной деятельности. Такой тип землепользования делится на:

  • земледельческое,
  • пастбищное,
  • смешанное.

Последний вид подразумевает использование пахотных земель, организацию плантаций, эксплуатацию лугов и пастбищ. Такой тип напоминает ранее применяемое в России поместное землепользование, когда в рамках одного поместья земля использовалась для выращивания культур и разведения различных пород скота.

Использование сельскохозяйственных угодий регламентирует Федеральный закон от «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ.

Эксплуатация земельных наделов производится при соблюдении требований относительно охраны окружающей среды.

Природное землепользование не должно нанести вред этому важному ресурсу. Важно, чтобы угодья использовались рационально и согласно их назначению.
Фото 2

Правовое регулирование

Правовое регулирование в данной области выполняется на основании нормативных актов (правила присвоения номеров кадастровым участкам, приказы о кадастровом делении и подобное) в сфере кадастрового учета. Основным федеральным законом, который используется в практике правового регулирования в данной области, является Федеральный закон № 221, новая редакция которого появилась года.

Методы и порядок формирования

На данный период времени, как сказано ранее, единое землепользование не формируется, существуют только участки, созданные ранее, до 2008 года. С того времени появился новый термин – многоконтурный участок земли. Регулируется образование таких участков в соответствии с Федеральным законом под номером 221.

Если требуется объединить два или более участков с замкнутыми контурами, то формируется именно многоконтурный участок.

Существуют разновидности формирований:

  • с разделенными контурами (то есть участки прилегающие друг к другу, но имеющие собственные контуры);
  • с вкраплениями (то есть участки, между которыми есть земля, не относящаяся к данному землепользованию).

Таким образом, ныне формируются только многоконтурные участки, в том числе и из существующих участков единого землепользования. К примеру, если требуется отделить определенное количество участков от единого землепользования, то эти участки оформляются как отдельные, а остальные становятся многоконтурным участком.

Для объединения участков используется межевой план, который предоставляется в кадастровую палату и утверждается регулирующими органами.